Крупные банки начали повышать ставки по рыночной ипотеке

С начала октября как минимум три крупных российских банка повысили ставки по рыночной ипотеке. Газпромбанк с 15 октября поднял ставки по кредитам на готовое жилье, новостройки и рефинансированию на 0,2 п.п., до 17,9% годовых; при сумме ссуды менее 7 млн руб. ставка составит 18,9%. Банк «Дом.РФ» увеличил базовые ставки по рыночным программам на 0,5 п.п.: новостройки и вторичный рынок — от 18,8%, строительство дома — от 19,5%, готовый частный дом — от 19,7%. ПСБ скорректировал условия 2 октября: ставка для первичного и вторичного рынка выросла на 0,44 п.п., до 18,49%, по рефинансированию — на 0,2 п.п., до 17,99%.

Ужесточение условий произошло после сентябрьского всплеска выдачи. За месяц банки предоставили физлицам 125 тыс. кредитов на 614 млрд руб. — максимальный месячный результат с начала 2026 года. К августу объем выдачи вырос на 54%, количество кредитов — на 46%. Драйвером стала ипотека с господдержкой: льготные кредиты одобрены на 441 млрд руб., почти вдвое больше августа, их доля составила 72% против 56% месяцем ранее. За январь—сентябрь 2026 года выдано 0,8 млн кредитов на 3,6 трлн руб., на 35% больше в денежном выражении, чем годом ранее. Всплеск связывали с ожидаемым изменением условий семейной ипотеки с 1 октября.

С 1 октября 2026 года условия семейной ипотеки зависят от числа детей и региона: для семей с одним ребенком до семи лет ставка — 10%, с двумя — 8%, с тремя — 6%, с четырьмя — 4%, с пятью и более — 2%. В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях ставки на 2 п.п. выше. Лимиты кредитования в большинстве регионов — 6–10 млн руб., в четырех столичных регионах — 12–18 млн руб. Ставка 6% сохранена для строительства индивидуальных домов независимо от числа детей и региона. Госсубсидирование ограничено 15 годами: кредит можно оформить на более длительный срок, но после льготного периода ставка может вырасти, напомнил ЦБ в письме от 9 октября.

Директор департамента ипотечного бизнеса ПСБ Марина Заботина сообщила, что в октябре среднедневное количество заявок на рыночные программы выросло на 60% к сентябрю из-за пересмотра параметров семейной ипотеки. Зампред правления банка «Дом.РФ» Алексей Косяков связал решение с конъюнктурой: после сентябрьского заседания ЦБ, сохранившего ставку на уровне 14%, выросла доходность десятилетних ОФЗ, а на отдельных сроках увеличились ставки по вкладам. Банк сохранил скидки для клиентов и не менял другие условия.

Эксперты не считают повышение массовым. Руководитель направления экспертной аналитики «Банки.ру» Инна Солдатенкова оценивает: с сентябрьского заседания ЦБ по 19 октября условия около 80% рыночных программ не изменились, ставки выросли примерно по 10% программ и снизились по 8%, преимущественно на 0,2–0,5 п.п. у крупных банков. По данным «Дом.РФ», средняя ставка в топ-20 банков с 11 сентября по 16 октября выросла на 0,03 п.п. по новостройкам (до 18,76%) и на 0,02 п.п. по готовому жилью (до 18,69%). Управляющий директор НКР Михаил Доронкин объясняет пересмотр удорожанием фондирования и стремлением поддержать маржинальность на фоне ожидаемого сокращения спроса на льготные программы.

23 октября совет директоров Банка России примет решение по ключевой ставке; эксперты ожидают паузу, а некоторые допускают ужесточение ДКП. При сохранении ставки на уровне 14% новой волны роста ипотечных ставок не ожидается, при повышении банки отреагируют в течение одной-двух недель. Директор по развитию финансовых продуктов «Сравни» Магомед Гамзаев допускает рост на 0,2–0,5 п.п. у отдельных банков, чьи ставки ниже рыночных. Доронкин не исключает акционных программ с пониженной ставкой от застройщиков для поддержки продаж.

Повышение на 0,2–0,5 п.п. само по себе несущественно влияет на доступность кредита, отмечает Солдатенкова: по кредиту на 4,2 млн руб. на 30 лет платеж по рыночной ставке составит около 67 тыс. руб., по семейной под 10% — около 37 тыс. руб. За неполный октябрь количество заявок на 30% превысило среднемесячный показатель первого полугодия. По словам Гамзаева, каждый дополнительный процентный пункт уменьшает одобряемую сумму примерно на 7–8%. Руководитель «Ипотечного бюро» Камила Фазлыева говорит о начале стагнации: цены на вторичном рынке растут, продажи идут слабо, снижение ставок на 1–2 п.п. почти не влияет на спрос — для оживления рынка должны расти доходы.