Спрос на семейную ипотеку откатился к минимумам декабря 2022 года

Количество заявок на семейную ипотеку в октябре откатилось к минимумам рубежа 2022–2023 годов, следует из данных «Дом.РФ», которые изучил РБК. За две полные недели месяца — с 5 по 11 октября и с 12-го по 18-е — российские банки получили 13,7 и 14 тыс. обращений от клиентов за такими льготными кредитами соответственно. Столь низкое число заявок на семейную ипотеку последний раз фиксировалось в первой половине декабря 2022 года (12,7 и 13,9 тыс. обращений за две полные недели), а также в начале января 2023-го (11,8 тыс.), но этот временной отрезок в январе выпадал в том числе на праздничные дни.

Резкое сокращение потока заявок на льготные кредиты совпало с изменением условий программы с 1 октября. Ранее ставка по семейной ипотеке была единой — 6% годовых независимо от количества детей и региона. Теперь условия дифференцированы: для семей с одним ребенком младше семи лет ставка составляет 10% в большинстве регионов и 12% в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях. Для семей с двумя детьми предусмотрены ставки 8 и 10% соответственно. Для многодетных семей условия остаются более льготными.

«Дом.РФ», как оператор основных льготных ипотечных госпрограмм, раскрывает статистику по количеству поданных заявок и выдаче таких кредитов еженедельно. Но в отдельные периоды из-за изменения подхода и праздничных дней данные несколько раз публиковались чаще. Такие «неполные» недели не учитывались в расчетах.

В сентябре банки выдали по программам господдержки ипотеку на 441 млрд руб. — почти вдвое больше, чем месяцем ранее, предварительно оценивал «Дом.РФ». Как следует из статистики «Дом.РФ», в сентябре, за месяц до изменения условий программы, россияне подавали в среднем 32,6 тыс. заявлений в неделю на получение семейной ипотеки. На неделе с 28 сентября по 4 октября в банки поступило 28,8 тыс. обращений, но этот временной отрезок не позволяет определить, что произошло со спросом на льготные кредиты именно после 1 октября. Если сравнивать значения первых двух недель октября с сентябрьским уровнем, то спрос на льготную ипотеку упал в 2,4 раза. Но относительно средних значений 2026 года (26,7 тыс. заявок в неделю) падение составило 48,1%, или 1,9 раза.

Это не первый раунд существенного уменьшения спроса на семейную ипотеку. Спад на 40% наблюдался в феврале этого года, после введения правила «одна семья — одна льготная ипотека». Если раньше каждый взрослый член семьи мог оформить на себя льготную ипотеку под 6%, то теперь оба супруга должны выступать созаемщиками для участия в программе. Поток заявок на семейную ипотеку в этом году в целом более слабый, чем в предыдущие годы: сейчас среднее число заявок в неделю достигает 26,1 тыс. против 41,5 тыс. в 2025-м, почти 40 тыс. в 2024-м и 36,9 тыс. в 2023-м. Именно с начала 2023 года условия семейной ипотеки были смягчены: программа стала доступна для всех семей, где есть двое детей, которым еще не исполнилось 18 лет.

В 2023–2025 годах семейную ипотеку использовали не только для покупки жилья для собственного проживания, но и в инвестиционных целях — например, для сдачи квартир в аренду или последующей перепродажи. Одним из стимулов была существенная разница между льготной ставкой 6% годовых и рыночными ставками, которые на фоне высокой ключевой ставки в отдельные периоды превышали 20%. Такая разница удешевляла обслуживание кредита и делала покупку недвижимости привлекательнее для инвесторов. Доходность подобных вложений зависела от стоимости квартиры, арендных ставок и динамики цен на жилье. В 2023 году Счетная палата выявила свыше 110 тыс. заемщиков, оформивших одновременно два и более льготных ипотечных кредита, их совокупная задолженность составляла 1,11 трлн руб. Эксперты рынка недвижимости фиксировали до ввода ограничений случаи, когда один заемщик оформлял 8–10 льготных ссуд.

Опрошенные РБК эксперты считают обрушение потока заявок на семейную ипотеку в октябре временным явлением. «Нынешние минимумы — еще не новый уровень спроса. Во многом они отражают паузу после ажиотажа и период адаптации, поэтому эффект от изменения условий реализовался лишь частично», — поясняет руководитель направления экспертной аналитики финансового маркетплейса «Банки.ру» Инна Солдатенкова. По ее оценке, самая резкая фаза снижения спроса уже позади: в ноябре заявки могут начать умеренно восстанавливаться, а в декабре дополнительную поддержку окажет сезонное оживление. Снижение спроса отразится на выдачах кредитов с задержкой — в октябре их поддержат заявки, поданные в сентябре, однако в ноябре объем выдач льготной ипотеки, вероятно, окажется заметно ниже среднемесячного уровня 2026 года, прогнозирует Солдатенкова. «Восстановление заявок не означает такого же восстановления выдач: оно будет зависеть уже не столько от спроса, сколько от регулирования рынка», — подчеркивает эксперт. По ее словам, часть семей могут не пройти банковскую оценку долговой нагрузки или получить одобрение на меньшую сумму. Рыночная ипотека также не сможет полностью компенсировать сокращение льготного кредитования, считает эксперт.

Снижение спроса на семейную ипотеку прежде всего связано с удорожанием кредитов для семей с одним-двумя детьми, говорит директор по развитию финансовых продуктов «Сравни» Магомед Гамзаев. Он напоминает, что на эти две категории приходится более 80% семей с детьми. «Текущее количество заявок, скорее, отражает первоначальную реакцию на нововведения, чем новый устойчивый уровень спроса», — отмечает Гамзаев. По его словам, поддержать спрос на семейную ипотеку в будущем могут программы застройщиков, предложения банков с длительными сроками кредитования, а также переток заемщиков в сегмент индивидуального жилищного строительства, где ставка 6% сохранилась.

«Динамика выдач октября и в целом всего четвертого квартала будет не вполне показательна из-за досрочной реализации части спроса на семейную ипотеку до изменения условий», — отмечает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. Он считает, что оценить реальную ситуацию можно будет в первые месяцы 2027 года. При этом доля льготной ипотеки в выдачах, по его прогнозу, заметно сократится относительно 50–60%, которые наблюдались в первые девять месяцев 2026 года. Часть спроса может перейти в рыночные программы на вторичном рынке, где разрыв в ценах с первичным жильем, по оценке эксперта, достигает 5–15%. «Мы ожидаем, что в ноябре–декабре выдачи по семейной ипотеке будут как минимум на 30–40% ниже, чем в среднем за девять месяцев 2026-го», — добавляет старший директор по рейтингам кредитных институтов агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. В 2027 году будет некоторое восстановление объемов в связи с тем, что максимальные ставки по семейной ипотеке (12% для семей с одним ребенком в столичных регионах) все равно остаются значительно выгоднее рыночных предложений (в среднем выше 18%), заключает эксперт.